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          1. 下拉 二維碼
            環球老虎財經

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            地產股突然飆升:“實質性利好”來了!

            劉曉博10457509/21 09:21

            地產股“暴動”了!

            標簽: 地產股 央行 利率

            來源:劉曉博(ID:liuxb929 )


            9月19日一開盤,地產板塊就一馬當先,帶動A股繼續反攻。到上午收市,整個地產板塊上漲了1.92%,漲幅僅次于石油板塊位居第二。



             


            上圖是截至中午收盤,漲幅居前的20個地產股。其中萬科A的漲幅一度超過6.7%,保利、招商蛇口也一度逼近7%。


            港股方面,“內房股”漲幅也不錯,下圖是漲幅居前的個股:



             


            眾所周知,近期內地樓市調控仍然在收緊,媒體上都是“入冬”的消息,地產股為什么突然發飆?


            一個重要的原因,是《證券日報》發布了一條消息:“個稅房貸利息抵扣醞釀細則,專家稱將刺激剛需入場”。



             


            這篇報道核心其實只有一句話——“《證券日報》記者獲悉,目前有關部門正在緊鑼密鼓地制定住房貸款利息或者住房租金等6項個稅專項附加扣除的細則。”而剩下的,是兩位專家的分析和猜測。


            所謂個稅的6個“專項附加扣除”,是指6項支出可以先行扣除,再計算應納稅所得額。這相當于大幅提高了個稅的起征點,目前新的起征點是5000元,這意味著大家實際享受的起征點是高于5000元的。


            6個專項是:


            1、子女教育;


            2、繼續教育;


            3、大病醫療;


            4、住房貸款利息;


            5、住房租金;


            6、贍養老人。


            此前,國家稅務總局總審計師劉麗堅,曾就專項附加扣除如何抵扣的問題,公開回答過記者提問,提出了四個原則:


            一是申報就能扣除。納稅人只要結合自己的實際情況申報就能享受扣除。申報時盡量減少資料報送、簡化辦稅流程,相關資料和憑證盡量不用報送到稅務機關。


            二是預繳就能享受。個人還可以將專項附加扣除信息提供給單位,每個月發放工資、代扣個稅時,單位就可以根據個人的實際情況進行扣除,這樣大家在每個月的預繳環節就可以享受到改革紅利了。


            三是未扣可以退稅。如果大家沒有將自己的相關信息告訴單位,預扣預繳環節沒有享受到或者沒有享受到位的,可以到第二年辦理匯算清繳的時候申請退稅。


            四是多方信息共享。


            對此,我的分析如下:


            第一,6個項目的抵扣,看起來只有2個項目跟房地產有關,而且一個家庭只能享受1個房地產的項目(要么是貸款利息抵扣,要么是租金抵扣),但事實上所有的抵扣項目,都利好樓市。


            房子是最大的家庭資產,也是普通家庭最大的“支出”(其實是一種定存),很多購房者真的是掏空了“6個錢包”,集合3代人的力量來買房。在這種時候,任何一個項目的個稅抵扣,對普通家庭都是利好,都可以增加他們“上車”的信心。當然,這對于拉動內需也是利好。


            第二,抵扣不僅需要全國的細則,還需要各個城市的細則。因為各地生活成本、房價房租差異巨大,國家只能給出一些大致的類別和空間,由地方政府來制定更詳細的標準。而且這些標準不可能是固定不變的,每年都需要根據通脹率來調整。


            第三,不可能全部房貸利息都可以抵扣,應該首先照顧剛需(首套房、首次置業)。即便是剛需,也不可能全部房貸利息都可以抵扣,因為大家貸款金額不同,地方政府應該給出一個標準,這樣才能保證公平。公積金貸款利息,應該不在抵扣范圍。


            另外,租房的抵扣和買房應該相同。比如一個城市規定,首套房每月可以抵扣500元的利息(相當于起征點增加到了5500元),那么租房者也應該可以抵扣500元的租金。二套房肯定不能抵扣了,但第二次貸款買的唯一住房應該怎樣抵扣,要不要打折,需要細則來明確了。


            第四,贍養父母、撫養子女的抵扣,也直接利好樓市。撫養子女比較容易明確,贍養父母則存在可能重復計算的問題,這個需要全國聯網才能堵塞漏洞。


            第五,抵扣的結果,相當于針對剛需家庭購房“定向降息”,是比較重大的利好,會刺激剛需家庭盡早買房。而這,正是今天房地產股上漲的原因。


            下一步,國家應該盡早建立住宅銀行,針對剛需購房者提供低息貸款。至于公積金制度,已經完成了歷史使命,存在增加企業負擔、個人使用不方便等因素,從改革的角度看可以廢止了。至于“國家住宅銀行”的資金來源,完全可以由央行提供超低息貸款來實現,也就是說:央行“印”出來的錢,首先流入“國家住宅銀行”,支持剛需買房。每個中國人,一生中至少有一次申請“國家住宅銀行”超低息貸款的機會,額度可以給予設定。


            對于未來的樓市,我的判斷仍然是:


            由于經濟下行壓力加大,僅僅靠大基建無法支撐經濟,保證就業。樓市必須維持足夠活躍度,所以樓市即便入冬,也將是“暖冬”。事實上,8月份新增人民幣貸款55%給了住戶貸款(創出2018年新高),而當前住戶貸款基本上是房貸。


            而央行9月18日公布的數據顯示,8月利率水平仍然在走低:8 月份,同業拆借月加權平均利率為 2.29%,較上月下行 18個基點;質押式回購月加權平均利率為 2.25%,較上月下行 18 個基點。目前貨幣基金年化收益率普遍低于3%,無風險利率處于偏低水平,這些都意味著樓市很難入冬。


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