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            地产股突然飙升:“实?#24066;?#21033;好”来了!

            刘晓博1121122018/09/21 09:21

            地产股“暴动”了!

            标签: 地产股 央行 利率

            来源:刘晓博(ID:liuxb929 )


            9月19日一开盘,地产板块就一马当先,带动A股继续反攻。到上午收市,整个地产板块上涨了1.92%,涨幅仅次于石油板块位居第二。



             


            上图是截至中午收盘,涨幅居前的20个地产股。其中万科A的涨幅一度超过6.7%,保利、招商蛇口也一度?#24179;?%。


            港股方面,“内房股”涨幅也不错,下图是涨幅居前的个股:



             


            众所周知,近期内地楼市调控仍然在?#25112;簦?#23186;体上都是“入冬”的消息,地产股为什么突?#29615;?#39129;?


            一个重要的原因,是《证券日报》发布了一条消息:“个税房贷利息抵扣酝酿细则,专?#39029;平?#21050;激?#25307;?#20837;场”。



             


            这篇报道核心其实只有一句话——“《证券日报》记者获悉,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个?#30333;?#39033;附加扣除的细则。”而剩下的,是两位专家的分析和猜测。


            所谓个税的6个“专项附加扣除”,是指6项支出可以先行扣除,再计算应纳税所得额。这相当于大幅提高了个税的起征点,目前新的起征点是5000元,这意味着大家实际享受的起征点是高于5000元的。


            6个专项是:


            1、子女教育;


            2、继续教育;


            3、大病医疗;


            4、住房贷款利息;


            5、住房租金;


            6、赡养老人。


            此前,国家税务总局总审计师刘丽坚,曾就专项附加扣除如何抵扣的问题,公开回答过记者提问,提出了四个原则:


            一是申报就能扣除。纳税人只要结合自己的实?#26159;?#20917;申报就能享受扣除。申报?#26412;?#37327;减少资料报送、简化办税流程,相关资料和凭证尽量不用报送到税务机关。


            二是预缴就能享受。个人还可以将专项附加扣除信息提供给单位,每个月发放工资、代扣个税?#20445;?#21333;位就可以根据个人的实?#26159;?#20917;进行扣除,这样大?#20197;?#27599;个月的预缴环节就可以享受到改革红利了。


            三是未扣可以退税。如果大家没有将自己的相关信息告诉单位,预扣预缴环节没有享受?#20132;?#32773;没有享受到位的,可以到第二年办理汇算清缴的时候申请退税。


            四是多方信息共享。


            ?#28304;耍?#25105;的分析如下:


            第一,6个项目的抵扣,看起来只有2个项目跟房地产有关,而且一个家庭只能享受1个房地产的项目(要么是贷款利息抵扣,要么是租金抵扣),但事实上所有的抵扣项目,都利好楼?#23567;?/p>

            房子是最大?#21215;?#24237;资产,也是普通家庭最大的“支出”(其实是一种定存),很多购房者真的是掏空了“6个钱包”,集合3代人的力量来买房。在这?#36136;?#20505;,任何一个项目的个税抵扣,?#20113;?#36890;家庭都是利好,都可以增加他们“上车”的信心。当然,这对于拉动内需也是利好。


            第二,抵扣不仅需要全国的细则,还需要各个城市的细则。因为各地生活成本、房价房租差异巨大,国家只能给出一些大致的类别和空间,由地方政府来制定更详细的标准。而且这些标准不可能是固定不变的,每年都需要根据通胀率来调整。


            第三,不可能全部房贷利息都可以抵扣,应该首?#26085;?#39038;?#25307;瑁?#39318;套房、首次置业)。即便是?#25307;瑁?#20063;不可能全部房贷利息都可以抵扣,因为大家贷款金额不同,地方政府应该给出一个标准,这样才能保证公平。公积金贷款利息,应该不在抵扣范围。


            另外,租房的抵扣和买房应该相同。?#28909;?#19968;个城市规定,首套房每月可以抵扣500元的利息(相当于起征点增加到了5500元),那么租房者也应该可以抵扣500元的租金。二套房肯定不能抵扣了,但第二次贷款买的唯一住房应该怎样抵扣,要不要打折,需要细则来明确了。


            第四,赡养?#25913;浮?#25242;养子女的抵扣,也直接利好楼?#23567;?#25242;养子女比?#20808;?#26131;明确,赡养?#25913;?#21017;存在可能重复计算的问题,这个需要全国联网才能堵塞漏洞。


            第五,抵扣的结果,相当于针对?#25307;?#23478;庭购房“定向降息”,是比较重大的利好,会刺激?#25307;?#23478;庭尽早买房。而这,正是今天房地产股上涨的原因。


            下一步,国家应该尽早建立住宅银行,针对?#25307;?#36141;房者提供低息贷款。至于公积金制度,已经完成了历史使命,存在增加企业负担、个人使用?#29615;?#20415;等因素,从改革的角度看可以?#29616;?#20102;。至于“国?#26131;?#23429;银行”的资金来源,完全可以由央行提供超低息贷款来实现,也就是?#25285;?#22830;行“印”出来的钱,首先流入“国?#26131;?#23429;银行”,支?#25351;招?#20080;房。每个中国人,一生中至少有一次申请“国?#26131;?#23429;银行”超低息贷款的机会,额度可以给予设定。


            对于未来的楼市,我的判?#20808;?#28982;是:


            由于经济下行压力加大,仅仅靠大基建无法支撑经济,保证就业。楼市必须维持足够活跃度,所以楼市即便入冬,也将是“暖冬”。事实上,8月份新增人民币贷款55%给了住户贷款(创出2018年新高),而当?#30333;?#25143;贷款基本上是房贷。


            而央行9月18日公布的数据显示,8月利率水平仍然在走低:8 月份,同业拆借月加权平均利率为 2.29%,较上月下行 18个基点;质押?#20132;?#36141;月加权平均利率为 2.25%,较上月下行 18 个基点。目前货币基金年化收益?#21183;?#36941;低于3%,无风险利率处于偏?#36864;?#24179;,这些都意味着楼市很难入冬。


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