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          1. 下拉 二维码
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            从?#39057;?#22823;亨到接盘侠,富力地产高杠杆上?#30333;?#38050;丝”

            环球老虎财经 赵云帆1267332018/09/17 10:29

            14年前,王石曾与富力地产李思廉在博鳌论坛上打过一次?#30333;?#20183;?#20445;?#21069;者直言富力的商业地产的玩法会埋下巨大的流动性隐患。2013年到2016年,富力地产的商业地产收益开始下滑,2017年却逆?#24179;?#30424;万达项目,连累集团自身杠杆率高企,短期融资成本上升,评级展望下调。当年的华南五虎,旧改大王,精致的?#39057;?#22823;亨,如今也只能被?#39057;?#20108;三线城?#23567;?#32477;地求生”。

            标签: 富力地产 王石 企业利润

            高大上的“?#39057;?#22823;亨”富力地产,在最不恰当的时机,加入了浩?#39057;?#33633;的去库存跑量的大军。


            9月3日,港股上市公司富力地产披露,公司前8个月合约销售金额仅为766.48亿,其虽较去年同期增长47%,但考虑到富力地产2018年1300亿的销售目标,这一成绩意味着富力地产必须顶?#25490;?#25913;货币补贴退坡以及房地产市场冰封的压力,在余下三分之一的时间完成约41%的全年任务。


            早在今年一季度,富力地产董事局主席李思廉就在年度业绩发布会上夸下海口,强调”1300亿"的目标是“至少”。


            什么给了李思廉夸海口的勇气?房地产行业合约销售金额与土储的强关联,销售规模可预期。资料显示,富力2017年新增土储可售面积为1811.2万平方米,预估总权益销售货值约2560亿元。李思廉觉得,即便遭遇宏观调控,仅仅是消化6成土储,富力地产的销售也能“远超”1300亿。


            李思廉没有预测到的是,房地产调控力度不仅远超预期,其更或造成富力地产核心经营思路?#25105;?#19981;定。


            2013年开始,富力地产引以为傲的?#39057;?#36816;营业务开始亏损,2017年却“倒行逆施”高价接盘万达项目;从去年开始,富力地产?#29615;?#24120;态,主动“下沉二三线”积极拿地,年初定下2018年1300亿,2020年3000亿合同销售的宏伟目标,?#20174;?#36973;遇政策重压。


            “在城市选择方面,想不去二三线城市都不?#23567;?rdquo;李思廉在业绩发布会上曾经如此感叹,目前一线城市竞争除了地价不便宜、供应较少之外,限价政策也比?#20384;?#23475;,所以公司的发展若是单看一线城市,是放慢的。


            今年年中,去棚改货?#19968;?#19982;“房住不炒”号召后,房企纷纷踏足长租公寓领域,而富力60亿租赁专项债券发行遭离奇中止,李思廉也从未在公开场合承认富力将涉足长租公寓。


            比商业地产颓靡、二三线去库存瓶颈等等外部因素,困扰李思廉的,可能是富力地产的跟风与无所适从,逐渐消亡的特立独?#23567;?/p>

             


            亏损的?#39057;?#22823;亨


             


            2004年博鳌论坛上,万科王石曾与富力地产的李思廉有过一次正面?#29615;媯?#21518;来?#29615;?#22320;产行业奉为商业地产模式探?#20540;?#24320;端。


            当时,王石并不看好富力的商业地产模式,认为“商业地产出租回报周期太长,造成企业资金链敏感;出售则会引发管理摩擦”,商业地产本身便不是一个好生意。


            李思廉在大众眼中一直是一个谦谦公子的形象,数学专业毕业,擅长沟通与处理媒体关系,其人?#27719;?#19981;火,对质疑一向持开?#30424;?#24230;。对于王石的质疑,李思廉仅用“你放?#27169;?#25105;们能够做好”简单回应。


            不久之后,富力地产开始出?#20540;?#38431;迹象,早年被称为房地产“华南五虎”排名榜首,此后,2008年,合生创?#36141;?#30887;桂园超越富力地产;2009年,恒大地产首次超越富力地产;2010年,雅居乐也正式超过富力。如今业绩表现已经从当年首位跌至末尾。


            富力曾被指“每一根烟囱的倒下都有富力的功劳”,形容其擅长旧改新装。2002年开始,富力进军一线城市腹地,随着?#26412;?#23500;力城、广州珠江新城等项目商业气氛愈发浓厚,加之低价土储,富力的商业地产效益颇好,李思廉也曾一度被认为打了王石的?#22330;?/strong>


            凭借其港资背景的精致,富力一度被认为其有提升项目溢价能力的核心能力。2006年,富力大?#30452;?#36827;驻成都,拿下“成都第一大烂?#34917;?#31243;”的“成都熊猫万国商城”,将至改造成为如今的“富力天汇MALL” ,引入广百百货、丽思卡尔顿?#39057;輟&A、H&M等商家,试图形成新城市综合体。但即便收购价格合理,但富力天汇MALL成立以来即门可罗雀,原因无非在于成都整体商业氛围欠缺浓厚。


            ?#39057;輳?#21017;是富力的一大金字?#20449;啤?/p>

            富力地产从2003年起开始投资高?#21496;频輳?#30446;前是万豪集团最高端的品?#35780;?#24605;卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主,与凯悦、洲际等在内的国际知名?#39057;?#36130;团有着紧密的往来。


            不过,?#39057;?#30340;风头未劲,多年的运营?#19994;?#24050;经回归。


            2011-2016年,富力?#39057;?#19994;务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上。但富力重点打造的?#39057;?#19994;务长期却长期处于亏损状态,财报数据显示,2013年到2017年富力地产?#39057;?#20111;损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。


            一线城市便是商业地产的天花板。李思廉意识到这点了么?


            2017年7月,富力地产“接盘”万达收购74家?#39057;?#21450;1栋写字楼,让尘封已久的?#39057;?#22823;亨,再次回归众人视线。2018年,富力地产再次接盘海航海南大英山CBD项目,慷慨接盘侠的面貌,再度跃然纸上。


            然而,有分析认为,即便从杠杆率水平推测项目有益富力整体资产状况,但?#39057;?#39033;目本身并不赚钱,反而会在扩?#29260;?#24433;响资金占用,给富力整体扩张思路造成负面影响。


            2018年中报显示,今年上半年,富力?#39057;?#36816;营共实现营收7.51亿,亏损0.89亿。对此,富力自己在半年报中的解释是“管理层将继续寻求扩大集团整体规模并以现有组合资产理顺新?#39057;?#32452;合,为公司增加经营性收入及利润的比例。


            无独有?#36857;?#22312;城镇化的大旗被扯去半边,富力地产的商业地产思路也遭到了“质疑”。


             


            暴食后遗症


             


            ?#29615;?#38754;加速拿地,?#29615;?#38754;将?#39057;?#36164;产纳入囊中,成为“全球最大?#39057;?#36816;营商”,与富力地产抗争的,是富力的融资能力的分界线。


            事实上,李思廉在回应以199.06亿吞并账面净值330亿的65家万达?#39057;?#26102;表示,这笔交易其实对富力整体杠杆率是抑?#39057;摹?/p>

            考虑到项目折价率在40%左右,这一举措实?#35782;?#23500;力地产资产负债账面数据产生抑制。但考虑到其占用资金的情况,联系富力地产2020年三千亿合同销售的目标,199亿的大交易,并未对集团产生积极效益——甚至在回答记者提问时,李思廉有意将“?#39057;?#36816;营收入不及等价资金融资成本”,自嘲为“把?#39057;?#24403;做土储”。


            就在富力接盘万达商业之后,国际知名评级机构惠誉下调富力地产评级展望,称资产收购计划将会推高富力地产的总体债务水平,并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平,这一决定是在该公司宣布斥资200亿元人民币收购万达商业地产旗下?#39057;?#36164;产后作出的,进行资产收购将减缓公司的降杠?#31169;?#31243;。


            即使单笔交易的“数字游戏”已经降低负责,自世纪大交易以来,富力的资产负债水平依然节节走高。


            2018年上半年,富力地产净资产负债率较2017年年底上升17.9%至187.5%。2015年至2017年,富力地产净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%,3年时间提高?#31169;?8个百?#20540;恪?/p>

            2017年以来,先发地产大佬,纷纷选择在白银时代主动降杠杆;恒大积极引入战略投资者,主动降低集团负债水平,包括旭辉,融创等借助联合权益投资的方式拿地,?#34892;?#22320;控制了杠杆率的走高。然而特立独行的富力,依然偏向于独立运营项目与公开市场融资。


            2017年开始,富力加快了公司炒短期融资券的发行节奏:2018年3月7日,富力地产发行10亿超短融券,票面利率5.5%,2018年4月17日,富力实际发行10.4亿超短融券,发行利率5.7%;2018年8月29日,富力地产发行6.7亿短融券,发行利率上升至6.5%。自从“接盘”之后,富力地产的融资利率就不断走高。


            2018年中报中,富力地产上半年融资成本27.5亿元,同比增幅高达184%,未偿付刚性债务由1244亿增长至1531亿。


            而在中报发布会上,李思廉将公司融资成本上升表示,“下半年或者明年的融资成本,估计都是上升的,我们集团会小心处理这个风险。”


            高杠杆运作,最怕的是债券发行计划戛然而止。2018年以来,龙湖、新城、花样年等房企均出现过发债受阻的情况。富力地产更是“个中?#22363;?rdquo;。


            2月9日,富力地产宣布因信用市场波动较大,取消了10亿中期票据的发?#23567;?月23日,富力取消10亿短融券。


            8月29日,富力地产一笔60亿元的住房租赁专项公司债券已经在被终止。由于目前富力并无长租公寓具体项目融资,分析人士推测富力地产或借助租赁房绿色通道,为合同销售跃进式发展提供稳定低成本融资。而中止的缘由,或许为监管层试?#32423;?#32477;挪用融资款项或利用绿色通道的行为。


            利润意味着企业生命的长度,现金流则是生或死的考验。对于身处资金密集行业的富力地产?#27492;擔?#36830;续发债中止,并非是个好迹象。


            去年10月,富力地产A股主动中止A股审查,这已经是近年富力第五次上市折戟。12月,富力发布公告称,该公司联席保荐机构已完成保荐代表人变更?#20013;?#35777;监会已?#25351;?#23545;富力本次A股发行申请?#21215;?#30340;审查,但至今仍未有上会消息。


            而至今为止,富力对A股融资投向的描述,仍然是?#26412;?#19978;海、天津等一二线城市的商业地产项目。


            从?#39057;?#21040;商业地产、从一二线走到二三线,在长租公寓门前过而不入,困扰富力发展模式的,是主攻?#36739;?#30340;?#25105;?#19981;定与随波逐流,李思廉或许会很怀念过去那个“旧改大王”。


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